Mieterh??hungen nach Modernisierung BGH st??rkt Mieterrechte

Wird ein Mietshaus modernisiert, werden die Kosten meist auf die Mieter umgeschlagen. Doch in Einzelf??llen k??nnen diese sich wehren, entschied der Bundesgerichtshof.

Modernisierung: Mieter k??nnen sich in bestimmten F??llen gegen Mieterh??hungen wehren
Lothar Ferstl/dpa

Modernisierung: Mieter k??nnen sich in bestimmten F??llen gegen Mieterh??hungen wehren


Bei Hausmodernisierungen k??nnen sich Mieter wegen finanzieller ??berforderung gegen Mieterh??hungen wehren. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. Der Vermieter kann einem Mieter nicht prinzipiell entgegenhalten, dass eine kleinere Wohnung f??r ihn angemessen sei. Allerdings m??ssen die Gerichte eine umfassende Einzelfallpr??fung vornehmen.

Waren die Modernisierungsma??nahmen aufgrund von Sch??den notwendig oder wurde damit der allgemein ??bliche Wohnstandard hergestellt, kann der Mieter keine Einw??nde erheben und muss den Zuschlag bezahlen. Das hat der BGH entschieden.

Die Frage, ob die Wohnungsgr????e angemessen sei, spiele bei der Interessenabw??gung zwar eine Rolle - es m??ssten aber alle Umst??nde des Einzelfalls ber??cksichtigt werden. Dabei komme es zum Beispiel auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an.

Mieter wohnt seit fast 60 Jahren in der Wohnung

Modernisierungskosten d??rfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Das Gesetz sch??tzt aber Mieter, die eine Erh??hung derart hart trifft, dass diese "auch unter W??rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

Ein Hartz-IV-Empf??nger aus Berlin, der in einer knapp 86 Quadratmeter gro??en Wohnung lebt, hat sich nach der Entscheidung des BGH zu Recht auf diese H??rte berufen. Der Mann war 1962 als F??nfj??hriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen.

Seit dem Tod der Eltern lebt er dort alleine. Er bezieht Hartz IV mit einem Mietanteil von 463,10 Euro. Zuletzt betrug die Kaltmiete f??r die Wohnung 574,34 Euro plus Heizkostenvorschuss.

240 Euro Modernisierungszuschlag

Im Jahr 2016 lie?? der Vermieter Fassade und obere Geschossdecke d??mmen, vergr????erte die Balkone und setzte den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Gang. 240 Euro sollte der Modernisierungszuschlag monatlich ausmachen. Der Mieter berief sich auf das Gesetz, wonach die Mieterh??hung ausgeschlossen ist, wenn sie f??r ihn eine unverh??ltnism????ige H??rte bedeuten w??rde.

Hiergegen wandte die Vermieterin ein, dass er sich darauf nicht berufen k??nne, weil die Wohnung nach den Ma??gaben des Jobcenters mit 86 Quadratmetern f??r alleinstehende Hartz-IV-Empf??nger ohnehin viel zu gro?? sei.

Diesen Einwand lie?? der BGH nicht gelten. Bei den Hartz-IV-Regelungen gehe es um eine Deckelung der von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten. Bei der H??rteklausel gehe es dagegen um die Frage, ob ein Mieter, der selbst keinerlei Einfluss auf Modernisierungen hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

Landgericht gab Mieter recht

Dabei k??nne sich nicht nur die Vermieterin, sondern auch der Mieter auf den im Grundgesetz verankerten Eigentumsschutz berufen, betonte der BGH. Daher m??ssten immer im Einzelfall die Interessen beider Seiten abgewogen werden.

Allerdings hei??t es in dem Gesetz auch, dass der Mieter dann keine Einw??nde erheben kann, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein ??blich ist. Akzeptiert werden m??ssen Zuschl??ge auch, wenn die Modernisierungsma??nahmen vorgeschrieben sind.

Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter ??berwiegend Recht gegeben. Die Vergr????erung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadend??mmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Nur f??r die Isolierung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter 4,16 Euro monatlich zus??tzlich bezahlen.

Der BGH hob dieses Urteil nun auf, weil die Abw??gung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechtsfehler aufweise. So sei nicht ermittelt worden, ob die Balkonerweiterung dem ??blichen Standard entspreche. Das Berliner Gericht habe lediglich auf den Mietspiegel verwiesen, der zur Balkongr????e aber keine Aussagen treffe.

Auch bez??glich der Fassadend??mmung m??sse gepr??ft werden, ob aufgrund von Sch??den der Putz vollst??ndig erneuert werden musste und deshalb auch eine D??mmung vorgeschrieben war. In diesem Fall k??nnte der Mieter n??mlich keine Einw??nde gegen die Modernisierungszuschl??ge erheben.

Allerdings k??nne der Vermieter den Langzeitmieter nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen, weil er dort seit Langem seinen Lebensmittelpunkt hatte, teilte der BGH mit.

(Aktenzeichen: VIII ZR 21/19)

brt/Reuters/dpa

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